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2018年的房地产政策利器,不是房产税

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2018年,不要指望房地产市场的调控大松绑,也不要指望大跌,租赁市场将会成为改变市场预期的重要力量,而且这是决策者可以进退自如的一柄利器。

岁末年终,公众关心的话题众多,房地产市场的未来走势以及房价的变化始终是个热点。

如何读懂重要会议和关键人物释放的信号,结合房地产企业的实际动作与言论,当然是管窥2018年房地产市场的渠道之一。

关于2018年的房地产市场,有两个重要会议释放的信号必须认真予以解读和思考。

1

2017年12月18日至20日举行的中央经济工作会议指出——

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

 

要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

 

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

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▲部分长租公寓行业相关政策(数据来源:CRIC)

“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的意思很明确,就是要持续增加供应量。

但是这个持续增加供应量,不是如以往一样加大土地供应新增商品房这么简单,而是通过持续增加租赁住房的手段,缓解公众的居住需求与焦虑,同时又没有对商品房市场造成太大的冲击。

当然,长远来看,如果租赁住房的量足够大,确实可以延缓或者迟滞商品房的价格上涨,使其不具备过高的投资价值,正好符合“房住不炒”的政策定位。

“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展”,这句话的重点就是“长期”“保护”。

什么意思呢?

在这一点上,其实就是学习所谓的“德国模式”。

在市场租房领域,德国实施有利于承租人的“退租保护”和“房租管制”制度。

“退租保护”,即承租人可以不用给出理由和出租人解约,但是,出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。

“房租管制”,即三年之内出租人不得提高当地房租水平的20%以上,各州政府每年根据数据分析,制定当地租金水平。一般情况下,政府制定的租金价格低于由供需关系决定的市场均衡价格。

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当然,中国的“保护租赁利益相关方合法权益”会不会走这么远,目前很难断言。但是,既然提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”,那么提升对租房者的权益保护当是题中应有之义。

这个保护既是法律上的提升与界定,也是实际动作(增加租赁住房)对原有的高高在上的卖方市场(房东)的冲击与干预。短期可能会造成市场的犹豫与惊慌,并有望在短期内起到平缓市场和租房者焦虑的作用。

其中的症结还需要地方政府持续推进改革破除阻力,尤其是优质学位问题,这个问题不能得到公开公正透明的解决,不以时间换空间的方式来予以妥善处理,则诸多改革与推进恐怕都会沦为镜中月水中花。

“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”,这句话当然是针对商品房买卖市场而言。

方向已经定了,要着眼长效机制,这个长效机制既不能让房地产市场狂跌或者暴涨,又要保证政府的土地财政收入。狂跌与暴涨都不符合政府的利益,也容易引起一系列不敢想象的后果。

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因此,“保持政策连续性和稳定性”是必要的,不要让市场的投机者存在任何幻想。

同时,又不能一刀切,因为每个城市对房地产的财政依赖状况确实千差万别。

2

另外一次会议,再次对房地产市场在2018年的政策予以清晰具化。

12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示——

2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

 

大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。

 

同时,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。

王蒙徽明确提出“支持改善需求”,是对此前过于严苛的某些政策的纠偏,对于有改善型需求的买家释放了积极信号。

至于“租赁市场”,已经有了“精确打击”的区域并指定了“主力军”:前者为“人口净流入的大中城市”,后者为“国有租赁企业”。

也就是说,在房地产市场上,哪里供应紧张,国家队就出现在哪里,以大规模的租赁房源缓解市民焦虑,为市场降温。

至于效果如何,尚待观察。

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但是,一些聪明且善于观察风向的民营房地产企业已经或者将要跟进租赁市场,这既是探索一种可能的盈利模式,也是一种表态。

至于“去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段”,这就是对中央经济工作会议那句“实行差别化调控”的落实,你们可以去县域市场购买、炒作,帮助这一级地方政府解决财政问题,至于后续的房价是涨是跌,则要自己判断。

两个相对权威的会议对于房地产的表述解读完毕,信号清晰准确——

2018年,不要指望房地产市场的调控大松绑,也不要指望大跌,租赁市场将会成为改变市场预期的重要力量,而且这是决策者可以进退自如的一柄利器:进可消解市场对租赁房源供应不足的焦虑,退可稳定购房者对房价某种恐惧预期。

投机资金都可以歇歇了,如果要玩可以去县级城市玩,只要你不怕被呛水。

唯一的伏笔就是长期调控中的“房地产税”等一系列政策什么时候出台,将以怎样面目出台。

以“房地产税”为例,其税率以及是否减免,对房地产市场和房价都有一定的影响。

3

企业和市场层面,房地产企业和市场都逐渐走向理性,这是2017年的年末“片尾曲”,其实也是2018年年头的“序曲”,基调已经定下,狂飙已然不再,观望与“减仓”情绪持续上升。

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▲部分城市陆续出台“限购”“限贷”“限价”“限售”等政策,促使房地产市场走向理性

从2017年3月份以来,居民中长期贷款占比的长期下降趋势明显,表明房地产调控的效果正在显现,居民购房意愿正在回落。

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布的最新一期《中国住房市场发展月度分析报告》显示:

通过对11月份大数据房价指数监测发现,一线城市房价全面停涨,其中北京、上海继续下跌,环京板块累计跌幅较大;二线城市中除了成都、南京等少数城市外房价均相对稳定;热点三四线城市如佛山、东莞、合肥、无锡等地也趋于停涨。相对坚挺的北京房价已经连续下跌7个月。

《新京报》报道,根据中原地产研究中心统计的数据,截至12月24日,北京新建商品房合计签约量仅26253套,预计全年在2.65万套左右,创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值,且同比下调45%。

《新华日报》报道,南京楼市年末降温:一楼盘推379套房仅卖出不到10套。

《上海证券报》的报道显示:大型央企或国企频频抛售房地产资产!

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企业抛售房地产资产固然有各种原因,但是面对普通购房者的C端市场的突然降温,已经明确了2018年的房地产市场将是稳中求稳的一年。

货币政策层面的信号值得高度重视:中央经济工作会议把防范化解重大风险列在三大攻坚战之首,明确指出“打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险”,强调“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。

注意,这里直接点到了“金融和房地产”。

全国金融工作会议提出,“要把国有企业降杠杆作为重中之重”,此前的12月8日中央政治局会议则提出“要使宏观杠杆率得到有效控制”,去杠杆无疑会是明年的重头戏。

“国有企业降杠杆”“防控金融风险”,每个字都值得认真思考,再去看“大型央企或国企频频抛售房地产资产”的新闻,其实已经能够提前感受到2018年的房地产市场将面临的各种考验。

稳中求稳,再不制造新的冒进与泡沫,力求将现有的危机萌芽、可能风险逐渐消化掉,已经是2018年中国房地产市场可以想见的路径与政策努力方向。

 


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